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 前一段时间，二线房地产市场再次火爆，有投资者感叹，自己对房地产市场又错过了一波投资赚钱的机会，而部分投资者也开始将眼光转向了商业地产，期待下一个奇迹的诞生。

然而，商业地产的投资真的好吗，前景如何？国内知名财富管理机构嘉丰瑞德的研究总监Frank提供了一些投资方面的建议。

首先，商业地产一般是作为商业用途的地产，又称为商铺地产，性质与居住功能为主的住宅房地产和工业生产为用途的工业地产有一定区别。商业地产包括各种零售、批发、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产，另外还有以办公为主要用途的办公地产。

最典型的商业地产是商铺，而规模大的商业地产像万达的Shopping Mail等，可达到几十万、上百万平方米。

其次，目前的商业地产整体情况并不佳。过去是“一铺养三代”，而现在在经历了近几年的租金快速上涨后，商业地产的租金价格普遍开始了“熊市”征程。比如2015年，深圳的住宅房地产市场价格引领了全国的上涨，而这一年深圳的商业地产租金价格却比2014年下降了14%，2014年又比2013年下降了5%。可见，即使在深圳住宅地产价格疯涨的时候，也没带动商业地产租金的上涨，现在接手商业地产投资，可能会也成为接盘侠。

同样，在趋势的预测方面，商业地产龙头万达广场已将2016财年的经营预判为“减收”，这是其发展以来的首次“负增长”。另外还有商业地产的大佬之一，香港恒隆集团主席陈启宗（旗下拥有超一流的恒隆广场）也对外界表示，“我们正为漫漫寒冬作出防备，市道现正陷于低迷”。其在3个月前发的《致股东信》中还警告，在内地除上海以外，我们正面临租金下调的压力。

Frank指出，对于商业地产、实体店，在目前国内经济的低迷和在互联网经济的冲击下，实体店的生意似乎越来越难做，这也导致很多商铺出租在不降租金的情况下，直接熬死了几批租客，并在此后才开始降低租金。也就是说，也许你的商铺投资成本较低，但是出租给别人，别人能否长期经营“活”下去还是问题，经营不好倒闭，那么你也可能面临店面出租的空窗期，损失租金收入。

面对当下商业地产的窘境，国家近期有出台政策，允许商业用房按规定改建为租赁住房、土地用途调整为居住用地，此见6月3日国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》文件，这是难道是对商业地产救赎吗？

对此Frank提醒，“商改住”涉及到很大的投资金额，对个人投资者而言整体成本高昂，其实大多数投资者已被拒之门外。再有对于商改住，以目前的火爆的住宅市场，租金回报年限且平均长达几十年，还有大量的待去除库存，而原来商场的租金回报率，已经比住宅地产市场高，再改建为住宅出租，则回报率将大为逊色，成本收回周期将大大拉长，这有商业地产公司会做这个事情吗。政策的出台，在Frank看来仅是为原来亏本、租不出去的商业地产提供了一条前途未卜的出路而已。

总的来说，国内的住宅市场价格奇高，但租金回报率却普遍很低，而商业地产，租金已经较高，但却面临越来越大的经营困境，降租可能在所难免。故在商业地产的投资上，Frank提醒投资者，在整体房地产黄金时代已经过去，大势已过的情况下，再投资商业地产的话，风险基本是大于机遇，故在投资前还是要慎之又慎。

而从外部环境看，Frank认为目前倒是有一些海外地产有着不错的投资机会，尤其是有升值潜力的美元资产，这些可通过嘉丰瑞德的海外优质地产投资计划来进行投资。该计划的投资标的是美国德州的住宅和商业地产，租金回报率高，收益稳定，故在未来将是非常不错的投资机会。

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